शहर के पास खेत खरीदकर मकान, दुकान या गोदाम बनाना बिहार में आम है। लेकिन रिकॉर्ड में जो जमीन कृषि भूमि दर्ज है, उस पर गैर-कृषि निर्माण से पहले कई क्षेत्रों में भूमि संपरिवर्तन (Land Conversion) की अनुमति लेनी होती है। बिना अनुमति निर्माण करने पर जुर्माना, नक्शा पास न होना और बैंक ऋण में दिक्कत जैसी परेशानियाँ आती हैं। इस गाइड में कानून, शुल्क, आवेदन का तरीका और ज़रूरी कागज़ समझिए।
संपरिवर्तन कब ज़रूरी है?
अधिसूचित क्षेत्रों (जैसे नगर निकाय या योजना क्षेत्र) में कृषि भूमि का उपयोग आवासीय, व्यावसायिक या औद्योगिक कामों के लिए करने से पहले संपरिवर्तन की अनुमति लेनी होती है। उद्योग नीति के तहत कुछ औद्योगिक इकाइयों को शुल्क में छूट या प्रतिपूर्ति मिलती है, और छोटी दुकानों/सूक्ष्म उद्यमों के लिए कुछ शर्तों में राहत बताई गई है। आपकी जमीन पर नियम लागू है या नहीं, यह अनुमंडल कार्यालय से पुष्टि करें।
शुल्क कितना लगता है?
अधिनियम के अनुसार संपरिवर्तन शुल्क भूमि के बाज़ार मूल्य का 10% है — यह बाज़ार मूल्य कलेक्टर द्वारा स्टांप कानून के तहत तय मूल्य (MVR) से जुड़ा होता है। जून 2026 में MVR बढ़ने से संपरिवर्तन शुल्क भी उसी अनुपात में बढ़ा है।
उदाहरण: 10 डिसमिल जमीन का MVR ₹15 लाख है, तो संपरिवर्तन शुल्क लगभग ₹1.5 लाख होगा। अपनी जमीन का MVR देखने के लिए हमारी MVR गाइड देखें।
अनाधिकृत संपरिवर्तन पाए जाने पर सक्षम अधिकारी नोटिस देकर सुनवाई करते हैं और संपरिवर्तन शुल्क के ऊपर अतिरिक्त दंड (शुल्क का 50% तक) लगाया जा सकता है। ऐसे निर्माण का नक्शा पास होने और बैंक ऋण मिलने में भी दिक्कत आती है।
ऑनलाइन आवेदन — चरण-दर-चरण
- रिकॉर्ड ठीक करें: जमीन आपके नाम दाखिल-खारिज हो चुकी हो, लगान अद्यतन हो।
- पोर्टल पर पंजीकरण: landconversion.bihar.gov.in पर पंजीकरण/लॉगिन करें।
- जमीन और प्रस्तावित उपयोग का विवरण: खाता, खेसरा, रकबा, मौजा और आवासीय/व्यावसायिक/औद्योगिक उपयोग।
- दस्तावेज़ अपलोड: नीचे की सूची के अनुसार।
- शुल्क का भुगतान: पोर्टल पर दिख रहा शुल्क ऑनलाइन जमा करें।
- जाँच और आदेश: अभिलेख सत्यापन और स्थल जाँच के बाद SDO आदेश देते हैं; स्वीकृति पर संपरिवर्तन प्रमाण पत्र मिलता है और रिकॉर्ड अपडेट होता है।
भूमि संपरिवर्तन पोर्टल ↗ डैशबोर्ड पर सेवा
ज़रूरी दस्तावेज़
- केवाला/स्वामित्व का कागज़
- अद्यतन जमाबंदी और लगान रसीद
- खेसरा का नक्शा (भू-नक्शा)
- प्रस्तावित उपयोग का साइट प्लान
- पहचान पत्र और माँगे गए शपथ-पत्र
समय-सीमा
अधिनियम के अनुसार सक्षम अधिकारी को आवेदन मिलने के 90 दिनों के भीतर अनुमति देने या कारण सहित अस्वीकार करने का निर्णय लेना होता है। अस्वीकृति के कारण आवेदक को बताए जाते हैं।
खरीदार के लिए सलाह
- शहरी क्षेत्र में “प्लॉट” खरीद रहे हैं और रिकॉर्ड में जमीन कृषि है, तो विक्रेता से संपरिवर्तन प्रमाण पत्र माँगें या संपरिवर्तन का खर्च सौदे में जोड़ें।
- बिना संपरिवर्तन वाले प्लॉटिंग प्रोजेक्ट में नक्शा पास और ऋण की स्थिति पहले जाँचें।
- गैरमजरूआ या सरकारी जमीन का संपरिवर्तन नहीं होता — ऐसी जमीन से दूर रहें।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
गाँव में अपने खेत पर घर बनाने के लिए भी संपरिवर्तन चाहिए?
नियम अधिसूचित क्षेत्रों पर लागू होता है। ग्रामीण क्षेत्र में स्थिति के लिए अपने अंचल/अनुमंडल कार्यालय से पुष्टि करें।
संपरिवर्तन के बाद लगान बदलता है?
हाँ, गैर-कृषि उपयोग वाली भूमि पर लगान/सेस की दर अलग होती है। आदेश में शर्तें पढ़ें।
निष्कर्ष: कृषि भूमि पर निर्माण से पहले संपरिवर्तन का खर्च (MVR का लगभग 10%) अपने बजट में जोड़ें, ऑनलाइन आवेदन करें और प्रमाण पत्र मिलने के बाद ही निर्माण शुरू करें।
Buying a field near town to build a house, shop or godown is common in Bihar. But where land is recorded as agricultural, many areas require land-use conversion permission before non-farm construction. Building without it leads to penalties, map approval refusals and loan trouble. This guide covers the law, the fee, how to apply and the documents.
When is conversion needed?
In notified areas (such as municipal or planning areas), using agricultural land for residential, commercial or industrial purposes needs conversion permission first. Under industrial policy some units get fee exemption or reimbursement, and relief has been described for small shops/micro-enterprises under certain conditions. Confirm with the sub-divisional office whether the rule applies to your land.
How much is the fee?
Under the Act the conversion fee is 10% of the land’s market value — tied to the value fixed by the Collector under stamp law (MVR). With MVR rising in June 2026, conversion fees rose in proportion.
Example: if 10 decimal of land has an MVR of ₹15 lakh, the conversion fee is about ₹1.5 lakh. See our MVR guide to check your land’s value.
If unauthorised conversion is found, the authority issues notice, hears the owner and can levy an additional penalty over the conversion fee (up to 50% of the fee). Such buildings also struggle to get maps approved or bank loans.
Applying online — step by step
- Fix the records: the land should already be mutated into your name with rent up to date.
- Register on the portal: sign up/log in at landconversion.bihar.gov.in.
- Land and proposed use: khata, khesra, area, mauza and residential/commercial/industrial use.
- Upload documents as listed below.
- Pay the fee shown on the portal online.
- Inquiry and order: after record verification and site inquiry the SDO decides; on approval you receive a conversion certificate and the record is updated.
Land conversion portal ↗ On the dashboard
Documents
- Sale deed/title document
- Up-to-date jamabandi and rent receipt
- Khesra map (Bhu-Naksha)
- Site plan of the proposed use
- ID and any affidavits requested
Timeline
Under the Act the authority must grant permission, or reject it with reasons, within 90 days of receiving the application. Reasons for rejection are communicated to the applicant.
Advice for buyers
- Buying an urban “plot” recorded as agricultural land? Ask the seller for the conversion certificate or add its cost to the deal.
- For plotting projects without conversion, check map approval and loan eligibility first.
- Gair-mazarua or government land cannot be converted — stay away from it.
FAQs
Do I need conversion to build a house on my own village field?
The rule applies to notified areas. For rural land, confirm with your circle/sub-divisional office.
Does land rent change after conversion?
Yes, non-agricultural land carries different rent/cess rates. Read the conditions in the order.
Bottom line: before building on farmland, budget for conversion (about 10% of MVR), apply online, and start construction only after the certificate is issued.
