“जमीन सस्ती मिल रही है, बस खतियान में गैरमजरूआ लिखा है” — बिहार में ऐसे सौदे सबसे ज़्यादा विवाद और नुकसान की वजह बनते हैं। गैरमजरूआ जमीन आम तौर पर सरकारी जमीन होती है, और 2026 में सरकार ने गैरमजरूआ आम जमीन की खरीद-बिक्री पर रोक लगाने और रजिस्ट्री सॉफ़्टवेयर में ऐसे सौदों को अपने-आप ब्लॉक करने की व्यवस्था की दिशा में कदम उठाया है। इस गाइड में गैरमजरूआ आम और खास का अंतर, नए नियम और खरीदारों के लिए सावधानियाँ समझिए।
गैरमजरूआ का मतलब
पुराने राजस्व रिकॉर्ड में जमीन को “मजरूआ” (रैयत के कब्जे/खेती वाली) और “गैरमजरूआ” (रैयत के नाम नहीं) में बाँटा गया था। ज़मींदारी उन्मूलन (बिहार भूमि सुधार अधिनियम, 1950) के बाद ऐसी जमीनें राज्य सरकार में निहित हो गईं।
| रैयती जमीन | गैरमजरूआ खास | गैरमजरूआ आम | |
|---|---|---|---|
| मालिक | रैयत | राज्य सरकार | राज्य सरकार (सार्वजनिक उपयोग) |
| उदाहरण | निजी खेत, मकान | पूर्व ज़मींदार की खास जमीन | रास्ता, तालाब, श्मशान, कब्रिस्तान, स्कूल, चारागाह |
| बंदोबस्ती | — | नियमानुसार भूमिहीनों को बंदोबस्त हो सकती है | सार्वजनिक उपयोग के लिए आरक्षित |
| खरीद-बिक्री | हाँ | बंदोबस्ती की शर्तों के अधीन; सावधानी ज़रूरी | नहीं — रोक |
2026 में क्या बदला
- राजस्व एवं भूमि सुधार मंत्री ने जून 2026 में गैरमजरूआ आम जमीन की बिक्री पर रोक की घोषणा की और कहा कि जहाँ ऐसी जमीन पहले बिक चुकी है, वहाँ संबंधित जमाबंदी रद्द की जाएगी।
- जुलाई 2026 में विभाग ने मद्य निषेध, उत्पाद एवं निबंधन विभाग को पत्र भेजा: पूरे राज्य की गैरमजरूआ आम जमीन की मौजा-वार सूची निबंधन विभाग को दी जाएगी।
- सूची अपलोड होने पर रजिस्ट्री सॉफ़्टवेयर ऐसी जमीन के सौदे अपने-आप ब्लॉक करेगा; यह जमीन निबंधन विभाग की “स्टॉप लिस्ट” में जोड़ी जा रही है। सारण ज़िले की नमूना सूची पहले साझा की गई।
- भूमिहीनों को आवास के लिए दी गई सरकारी जमीन (जैसे अभियान बसेरा के तहत) भी बेची नहीं जा सकती।
कैसे पहचानें कि जमीन गैरमजरूआ है?
- खतियान देखें: मालिक के खाने में “गैरमजरूआ आम/खास” या “बिहार सरकार” लिखा हो। डिजिटल खतियान कैसे निकालें।
- जमाबंदी देखें: विक्रेता की जमाबंदी किस आधार पर बनी — बंदोबस्ती का पर्चा या केवल कब्जा? जमाबंदी पंजी।
- भू-नक्शा: प्लॉट तालाब, रास्ता या सार्वजनिक स्थल से जुड़ा तो नहीं।
- अंचल कार्यालय से लिखित पुष्टि: संदेह हो तो अंचलाधिकारी से जमीन की प्रकृति पर लिखित जानकारी लें।
गैरमजरूआ आम जमीन किसी भी कीमत पर न खरीदें — रजिस्ट्री अटक सकती है, जमाबंदी रद्द हो सकती है और पैसा डूब सकता है। गैरमजरूआ खास जमीन पर वैध बंदोबस्ती का दावा हो, तब भी पर्चा, बंदोबस्ती की शर्तें और अंचल की लिखित पुष्टि देखे बिना सौदा न करें। बड़े सौदे में अधिवक्ता की राय लें।
अगर आपके पास बंदोबस्ती का पर्चा है
जिन भूमिहीन परिवारों को सरकार ने नियमानुसार जमीन बंदोबस्त की है, वे पर्चा, बंदोबस्ती आदेश और जमाबंदी सँभालकर रखें, जमाबंदी को आधार/मोबाइल से जोड़ें और लगान समय पर भरें। ऐसी जमीन बेचने की अनुमति आम तौर पर नहीं होती।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
क्या गैरमजरूआ जमीन की जमाबंदी हो सकती है?
गैरमजरूआ खास जमीन की वैध बंदोबस्ती होने पर बंदोबस्तधारी के नाम जमाबंदी हो सकती है। गैरमजरूआ आम (सार्वजनिक उपयोग) जमीन की निजी जमाबंदी सही नहीं मानी जाती, और बिक चुकी ऐसी जमीन की जमाबंदी रद्द करने की बात सरकार ने कही है।
पुराने ज़माने से कब्जा है तो?
केवल लंबे कब्जे से सरकारी जमीन पर निजी हक नहीं बनता। अपनी स्थिति के लिए अंचल कार्यालय और अधिवक्ता से सलाह लें।
निष्कर्ष: खतियान में “गैरमजरूआ” दिखे तो रुकिए। आम जमीन की खरीद-बिक्री पर अब रोक की व्यवस्था है, और खास जमीन में भी बंदोबस्ती के कागज़ और अंचल की लिखित पुष्टि के बिना सौदा जोखिम भरा है। पूरी जाँच के लिए हमारी 10 जाँच वाली गाइड अपनाएँ।
“It’s cheap, the khatiyan just says gair-mazarua” — in Bihar such deals cause more disputes and losses than any other. Gair-mazarua land is generally government land, and in 2026 the government moved to ban sales of gair-mazarua aam land and have the registry software block such deals automatically. This guide explains aam vs khas, the new rules and the precautions buyers must take.
What gair-mazarua means
Old revenue records split land into “mazarua” (held/cultivated by raiyats) and “gair-mazarua” (not in a raiyat’s name). After zamindari abolition (Bihar Land Reforms Act, 1950) such land vested in the state government.
| Raiyati land | Gair-mazarua khas | Gair-mazarua aam | |
|---|---|---|---|
| Owner | Raiyat | State government | State government (public use) |
| Examples | Private fields, houses | Former zamindar’s khas land | Paths, ponds, cremation grounds, graveyards, schools, grazing land |
| Settlement | — | May be settled with landless families as per rules | Reserved for public use |
| Sale | Yes | Subject to settlement terms; great caution | No — barred |
What changed in 2026
- In June 2026 the Revenue & Land Reforms Minister announced a ban on selling gair-mazarua aam land, adding that jamabandis of such land already sold would be cancelled.
- In July 2026 the department wrote to the Prohibition, Excise & Registration Department: mauza-wise lists of gair-mazarua aam land across the state will be given to the registration department.
- Once uploaded, the registry software will automatically block deals on such land; it is being added to the registration department’s “stop list”. A sample list for Saran district was shared first.
- Government land allotted to landless families for housing (e.g. under Abhiyan Basera) cannot be sold either.
How to tell if land is gair-mazarua
- Check the khatiyan: “gair-mazarua aam/khas” or “Bihar Sarkar” in the owner column. See how to get a digital khatiyan.
- Check the jamabandi: on what basis was the seller’s jamabandi created — a settlement parcha, or mere possession? Jamabandi register.
- Bhu-Naksha: is the plot part of a pond, path or public place?
- Written confirmation from the circle: if in doubt, get the land’s nature in writing from the Circle Officer.
Don’t buy gair-mazarua aam land at any price — the registry can be blocked, the jamabandi cancelled and your money lost. Even for khas land with a claimed valid settlement, don’t deal without seeing the parcha, the settlement terms and the circle’s written confirmation. Take an advocate’s opinion for big deals.
If you hold a settlement parcha
Landless families settled on land under the rules should keep the parcha, settlement order and jamabandi safe, link the jamabandi to Aadhaar/mobile and pay rent on time. Such land generally cannot be sold.
FAQs
Can gair-mazarua land have a jamabandi?
Khas land validly settled with someone can carry a jamabandi in the settlee’s name. A private jamabandi on aam (public-use) land is not considered valid, and the government has said jamabandis of such land already sold will be cancelled.
What about very old possession?
Long possession alone doesn’t create private title to government land. Consult the circle office and an advocate about your case.
Bottom line: if the khatiyan says “gair-mazarua”, stop. Sales of aam land are now being blocked, and even khas land is risky without settlement papers and the circle’s written confirmation. Follow our 10-check guide for full verification.
