जमीन की रजिस्ट्री होने का मतलब यह नहीं कि सरकारी रिकॉर्ड में आप मालिक बन गए। रजिस्ट्री के बाद जब तक दाखिल-खारिज (म्यूटेशन) नहीं होता, तब तक जमाबंदी में पुराने मालिक का ही नाम रहता है — लगान रसीद भी उसी नाम से कटती है और एलपीसी भी उसी को मिलता है। बिहार में दाखिल-खारिज का आवेदन अब पूरी तरह ऑनलाइन होता है। इस गाइड में हम पंजीकरण से लेकर शुद्धि पत्र तक की पूरी प्रक्रिया, ज़रूरी दस्तावेज़, समय-सीमा और आम गलतियाँ विस्तार से समझेंगे।
दाखिल-खारिज का मतलब
“खारिज” यानी पुराने रैयत का नाम हटाना और “दाखिल” यानी नए रैयत का नाम चढ़ाना। आदेश होने पर नए मालिक के नाम पर जमाबंदी खुलती है या मौजूदा जमाबंदी में बदलाव होता है। दाखिल-खारिज इन स्थितियों में ज़रूरी है:
- खरीद (केवाला): रजिस्ट्री से जमीन खरीदने पर।
- उत्तराधिकार: पिता/माता या किसी रैयत की मृत्यु के बाद वारिसों के नाम।
- दान, बदलैन या बँटवारा: पंजीकृत दानपत्र, अदला-बदली या आपसी बँटवारे के बाद।
- न्यायालय का आदेश: किसी डिक्री या आदेश के आधार पर।
आवेदन से पहले ये तैयारी करें
- विक्रेता की जमाबंदी ऑनलाइन देख लें — नाम, खाता, खेसरा और रकबा आपके केवाले से मेल खाने चाहिए। गलती हो तो पहले परिमार्जन से सुधार कराएँ।
- केवाला (सेल डीड) की साफ़ स्कैन प्रति PDF/JPG में।
- आवेदक का आधार या अन्य पहचान पत्र।
- उत्तराधिकार के मामले में मृत्यु प्रमाण पत्र और पंचायत से सत्यापित वंशावली।
- एक सक्रिय मोबाइल नंबर, जिस पर OTP और SMS आएँगे।
रजिस्ट्री के समय ही निबंधन कार्यालय में “निबंधन के साथ दाखिल-खारिज” का प्रपत्र भरने की सुविधा है। ऐसा करने पर रजिस्ट्री का विवरण सीधे अंचल तक पहुँच जाता है। प्रपत्र हमारे सेवा पेज के डाउनलोड भाग में है।
ऑनलाइन दाखिल-खारिज आवेदन — चरण-दर-चरण
- पंजीकरण: बिहार भूमि पोर्टल पर “नागरिक पंजीकरण” खोलें। नाम, मोबाइल नंबर और माँगी गई जानकारी भरें, OTP से पुष्टि करें और पासवर्ड बनाएँ।
- लॉगिन: मोबाइल नंबर और पासवर्ड से “नागरिक लॉगिन” करें।
- आवेदन शुरू करें: “ऑनलाइन दाखिल-खारिज आवेदन” चुनें। ज़िला, अंचल, हल्का और मौजा चुनें।
- आवेदक का विवरण: अपना नाम, पिता/पति का नाम, पता और मोबाइल भरें। एक से अधिक खरीदार हों तो सबका विवरण जोड़ें।
- दस्तावेज़/डीड का विवरण: डीड संख्या, वर्ष, निबंधन कार्यालय, हस्तांतरण का प्रकार और विक्रेता का नाम भरें।
- प्लॉट का विवरण: खाता, खेसरा, खरीदा गया रकबा और चौहद्दी जोड़ें। कई खेसरा हों तो हर एक अलग जोड़ें।
- दस्तावेज़ अपलोड: केवाला, पहचान पत्र और अन्य कागज़ात अपलोड करें। फ़ाइल साफ़ और पढ़ने योग्य हो।
- जाँचें और जमा करें: सबमिट से पहले पूरा पूर्वावलोकन देखें। जमा करने पर मिलने वाली पावती और वाद संख्या सुरक्षित रखें।
आवेदन के बाद अंचल में क्या होता है
ऑनलाइन आवेदन अंचलाधिकारी के न्यायालय में एक दाखिल-खारिज वाद बन जाता है। इसके बाद आम तौर पर ये चरण होते हैं:
| चरण | क्या होता है |
|---|---|
| राजस्व कर्मचारी की जाँच | जमाबंदी, खाता-खेसरा और कागज़ात का मिलान, प्रतिवेदन |
| राजस्व अधिकारी/अंचल निरीक्षक | प्रतिवेदन की समीक्षा और अनुशंसा |
| आम सूचना | आपत्ति के लिए सार्वजनिक सूचना जारी |
| सुनवाई | आपत्ति हो तो दोनों पक्षों की सुनवाई |
| आदेश | अंचलाधिकारी द्वारा स्वीकृति या अस्वीकृति |
| शुद्धि पत्र व जमाबंदी | स्वीकृति के बाद शुद्धि पत्र, नए नाम पर जमाबंदी |
हर चरण की स्थिति आप ऑनलाइन देख सकते हैं। तरीका हमारी दाखिल-खारिज स्टेटस गाइड में है।
कितने दिन लगते हैं?
राजस्व एवं भूमि सुधार विभाग के निर्देश के अनुसार बिना आपत्ति वाले दाखिल-खारिज वाद 35 दिन में और आपत्ति वाले वाद 75 दिन में निपटाए जाने चाहिए। विभाग ने ज़िलों को लंबे समय से लंबित मामलों को प्राथमिकता से निपटाने का निर्देश भी दिया है। अगर आपका मामला तय समय से ज़्यादा लंबित है, तो विभाग के जन शिकायत पोर्टल पर शिकायत की जा सकती है।
आवेदन वापस या अस्वीकृत होने के आम कारण
- जमाबंदी में विक्रेता का नाम/रकबा केवाले से मेल नहीं खाता।
- गलत खेसरा या गलत मौजा चुनना।
- धुंधला, अधूरा या गलत दस्तावेज़ अपलोड करना।
- विक्रेता के पास बेचे गए रकबे से कम जमीन दर्ज होना।
- उत्तराधिकार में सभी वारिसों का नाम या सहमति न होना।
ऑनलाइन प्रक्रिया से हुए दाखिल-खारिज में बाद में खाता, खेसरा या रकबे की गलती निकलने पर, उसके सुधार के लिए आमतौर पर भूमि सुधार उप-समाहर्ता (DCLR) के न्यायालय में अपील करनी होती है। इसलिए आवेदन जमा करने से पहले हर विवरण दो बार जाँचें।
दस्तावेज़ चेकलिस्ट
खरीद और उत्तराधिकार — दोनों के लिए अलग-अलग चेकलिस्ट हमारे दस्तावेज़ चेकलिस्ट टूल में है। आप उसे टिक करके WhatsApp पर भी भेज सकते हैं।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
क्या दाखिल-खारिज ऑफ़लाइन भी होता है?
बिहार में अब दाखिल-खारिज का आवेदन ऑनलाइन ही लिया जाता है। अगर आपके पास कंप्यूटर नहीं है, तो किसी भरोसेमंद CSC/वसुधा केंद्र की मदद ले सकते हैं, पर लॉगिन और OTP अपने नियंत्रण में रखें।
आवेदन के बाद सुनवाई में जाना ज़रूरी है?
बिना आपत्ति वाले मामलों में अक्सर उपस्थिति की ज़रूरत नहीं पड़ती। आपत्ति होने पर नोटिस आता है और तय तारीख पर कागज़ात के साथ जाना होता है। सुनवाई की तारीख ऑनलाइन कॉज लिस्ट में भी दिखती है।
दाखिल-खारिज के बाद क्या करें?
नई जमाबंदी ऑनलाइन जाँचें, भू-लगान अपने नाम से जमा करें और SMS अलर्ट चालू करें।
निष्कर्ष: रजिस्ट्री के तुरंत बाद दाखिल-खारिज कराना जमीन की सुरक्षा का सबसे ज़रूरी कदम है। विक्रेता की जमाबंदी पहले से जाँच लें, सही खेसरा भरें, साफ़ दस्तावेज़ अपलोड करें और वाद संख्या से स्थिति पर नज़र रखें।
A registered sale deed does not make you the owner in the government record. Until dakhil-kharij (mutation) is done, the jamabandi still shows the old owner — the rent receipt is issued in their name and the LPC goes to them. In Bihar, mutation applications are now fully online. This guide covers the whole journey from registration to the correction slip, the documents, timelines and common mistakes.
What mutation means
“Kharij” means removing the old raiyat’s name and “dakhil” means entering the new one. Once ordered, a jamabandi is opened in the new owner’s name or the existing one is updated. You need it after:
- Purchase: buying land through a registered sale deed.
- Inheritance: after the death of a parent or any raiyat.
- Gift, exchange or partition: after a registered gift deed, exchange or family partition.
- Court order: on the basis of a decree or order.
Prepare before you apply
- Check the seller’s jamabandi online — name, khata, khesra and area must match your deed. Fix mismatches through Parimarjan first.
- A clear scan of the sale deed (PDF/JPG).
- Applicant’s Aadhaar or other ID.
- For inheritance: death certificate and a panchayat-attested family tree (vanshavali).
- An active mobile number for OTPs and SMS updates.
At the registry office you can fill the “mutation with registration” form at the time of registry, which sends the deed details straight to the circle. The form is in the downloads section of our services page.
Online mutation — step by step
- Register: open “Citizen registration” on Bihar Bhumi, enter name, mobile and the requested details, verify with OTP and set a password.
- Log in: use “Citizen login” with your mobile and password.
- Start the application: choose “Online Dakhil-Kharij application” and select district, circle, halka and mauza.
- Applicant details: name, father’s/husband’s name, address, mobile. Add every buyer if there are several.
- Deed details: deed number, year, registry office, type of transfer and seller’s name.
- Plot details: khata, khesra, purchased area and boundaries — add each khesra separately.
- Upload documents: sale deed, ID and other papers — clear and readable.
- Review and submit: check the preview, submit, and save the acknowledgement and case number.
Citizen login ↗ New registration ↗
What happens at the circle after you apply
| Stage | What happens |
|---|---|
| Revenue karmachari check | Matches jamabandi, khata-khesra and papers; files a report |
| Revenue officer / circle inspector | Reviews the report and recommends |
| Public notice | Notice issued inviting objections |
| Hearing | Both sides heard if there is an objection |
| Order | Circle Officer approves or rejects |
| Correction slip & jamabandi | Correction slip issued; jamabandi updated in the new name |
You can track every stage online — see our mutation status guide.
How long does it take?
As per the Revenue & Land Reforms Department’s directive, undisputed mutation cases should be disposed of within 35 days and disputed cases within 75 days, and districts have been told to clear long-pending cases on priority. If yours is pending beyond the limit, you can complain on the department’s public grievance portal.
Common reasons for return or rejection
- Seller’s name/area in the jamabandi doesn’t match the deed.
- Wrong khesra or wrong mauza selected.
- Blurry, incomplete or wrong documents.
- Seller holds less area than was sold.
- In inheritance, not all heirs are named or have consented.
If a khata, khesra or area error surfaces after an online mutation, correction generally needs an appeal before the Deputy Collector Land Reforms (DCLR). Check every detail twice before you submit.
Document checklist
Separate checklists for purchase and inheritance are in our document checklist tool — tick items and share the list on WhatsApp.
FAQs
Can I apply offline?
Mutation applications in Bihar are now taken online. Without a computer you can get help at a trusted CSC/Vasudha centre, but keep your login and OTP under your control.
Do I have to attend a hearing?
Undisputed cases usually don’t need attendance. If there is an objection you’ll get a notice and must appear with documents; dates also show in the online cause list.
What should I do after mutation?
Check the new jamabandi online, pay land rent in your name and turn on SMS alerts.
Bottom line: mutation right after registry is the single most important step to protect your land. Verify the seller’s jamabandi first, enter the right khesra, upload clear documents and track your case number.
