बिहार में जमीन से जुड़े ज़्यादातर विवाद एक ही गलती से शुरू होते हैं — रजिस्ट्री से पहले कागज़ात की ठीक से जाँच न करना। कोई ऐसी जमीन बेच देता है जो उसके नाम पर दर्ज ही नहीं, कोई गिरवी रखी जमीन बेच देता है, तो कहीं एक ही जमीन दो लोगों को बिक जाती है। अच्छी बात यह है कि अब ज़्यादातर जाँच घर बैठे ऑनलाइन हो सकती है। इस गाइड में 10 ज़रूरी स्टेप हैं, जिन्हें हर खरीदार को बयाना देने से पहले पूरा करना चाहिए।
स्टेप 1: विक्रेता के नाम पर चालू जमाबंदी
जमाबंदी पंजी में खेसरा या विक्रेता के नाम से खोजें। जमीन उसी के नाम पर दर्ज होनी चाहिए जो बेच रहा है। नाम पूर्वज का है तो पहले उत्तराधिकार का दाखिल-खारिज कराने को कहें।
स्टेप 2: रकबा और खेसरा का मिलान
विक्रेता जितनी जमीन बेच रहा है, क्या उतनी या उससे ज़्यादा उसकी जमाबंदी में दर्ज है? एक खेसरा कई लोगों में बँटा हो सकता है, इसलिए खेसरा-वार रकबा मिलाएँ। रकबा समझने के लिए हमारा माप कन्वर्टर देखें।
स्टेप 3: खतियान से मालिकाना कड़ी
खतियान देखें कि सर्वे के समय जमीन किसके नाम थी, फिर पुराने केवालों और दाखिल-खारिज से यह कड़ी विक्रेता तक जोड़ें। कड़ी में कोई टूट हो तो सावधान रहें।
स्टेप 4: भू-नक्शा पर प्लॉट
भू-नक्शा पर खेसरा खोलकर देखें कि प्लॉट कहाँ है, उसका आकार क्या है, रास्ता है या नहीं, और बताई गई चौहद्दी नक्शे से मेल खाती है या नहीं।
स्टेप 5: बंधक (गिरवी) की जाँच
बिहार भूमि की “बंधक भूमि देखने की सुविधा” पर खाता-खेसरा से जाँचें कि जमीन किसी बैंक के पास गिरवी तो नहीं। रजिस्ट्री कार्यालय में भी भार (encumbrance) की जानकारी लें।
स्टेप 6: लंबित दाखिल-खारिज और आम सूचना
उसी खेसरा पर कोई और दाखिल-खारिज आवेदन तो लंबित नहीं? दाखिल-खारिज स्टेटस और मौजा की आम सूचना देखें। अगर किसी और ने पहले ही इस जमीन का केवाला कराकर दाखिल-खारिज आवेदन किया है, तो यह बड़ा खतरे का संकेत है।
स्टेप 7: राजस्व न्यायालय या कोर्ट वाद
RCMS पर अंचल, DCLR और अन्य राजस्व न्यायालयों के वाद देखें। विक्रेता से लिखित में पूछें कि जमीन पर कोई दीवानी मुकदमा तो नहीं चल रहा। बड़े सौदे में अधिवक्ता से सिविल कोर्ट के मामलों की भी जाँच करवाएँ।
स्टेप 8: अद्यतन लगान रसीद
भू-लगान पोर्टल पर देखें कि जमाबंदी का लगान अद्यतन है। बकाया हो तो रजिस्ट्री से पहले विक्रेता से जमा करवाएँ।
स्टेप 9: भूमि का प्रकार और MVR
जमीन रैयती है या कहीं गैरमजरूआ (सरकारी), बकाश्त या किसी प्रतिबंधित श्रेणी की तो नहीं — यह जाँचें। सरकारी दर (MVR) जानें, क्योंकि स्टांप ड्यूटी सौदा मूल्य और MVR में से ज़्यादा राशि पर लगती है। कुल खर्च का अनुमान हमारे स्टांप ड्यूटी कैलकुलेटर से लगाएँ।
स्टेप 10: मौके पर जाँच
ऑनलाइन जाँच के बाद ज़मीन पर जाएँ। देखें कि कब्जा किसका है, चौहद्दी के पड़ोसी कौन हैं और वे विक्रेता को मालिक मानते हैं या नहीं। ज़रूरत हो तो रजिस्ट्री से पहले ई-मापी से नापी कराएँ।
जोखिम के संकेत — इन्हें नज़रअंदाज़ न करें
| संकेत | क्या हो सकता है |
|---|---|
| विक्रेता बहुत जल्दी रजिस्ट्री पर ज़ोर दे | कोई विवाद या दूसरी बिक्री छिपाना |
| जमाबंदी किसी और के नाम | विक्रेता को बेचने का अधिकार नहीं |
| जमाबंदी और केवाले में रकबे का बड़ा अंतर | भविष्य में दाखिल-खारिज अटकेगा |
| सिर्फ़ फ़ोटोकॉपी कागज़, मूल नहीं | मूल दस्तावेज़ गिरवी या विवाद में |
| पड़ोसी विक्रेता को मालिक न मानें | कब्जे का विवाद |
रजिस्ट्री होते ही दाखिल-खारिज का आवेदन करें, स्वीकृति के बाद लगान अपने नाम से भरें और जमाबंदी पर SMS अलर्ट चालू करें। पूरी सूची हमारी दस्तावेज़ चेकलिस्ट में “जमीन खरीदने से पहले जाँच” विकल्प में है।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
क्या जमाबंदी विक्रेता के नाम न हो तो रजिस्ट्री हो सकती है?
रजिस्ट्री और दाखिल-खारिज में जमाबंदी की स्थिति बहुत मायने रखती है। जमाबंदी किसी और के नाम हो तो बाद में दाखिल-खारिज अटक सकता है, इसलिए पहले रिकॉर्ड ठीक कराएँ और अधिवक्ता से सलाह लें।
क्या ऑनलाइन जाँच पर्याप्त है?
नहीं। ऑनलाइन जाँच पहला और ज़रूरी कदम है, लेकिन मौके की जाँच, मूल दस्तावेज़ देखना और बड़े सौदे में कानूनी सलाह — तीनों ज़रूरी हैं।
निष्कर्ष: बयाना देने से पहले ये 10 स्टेप पूरे करें। जमाबंदी, खतियान, नक्शा, बंधक, वाद, लगान और मौका — इनमें से एक भी जाँच छूटी तो सालों का विवाद हो सकता है।
Most land disputes in Bihar start with one mistake — not checking papers before registry. Someone sells land not recorded in their name, someone sells mortgaged land, or the same plot is sold twice. The good news is that most checks can now be done online from home. Here are 10 steps every buyer should complete before paying an advance.
Step 1: A live jamabandi in the seller’s name
Search the jamabandi register by khesra or seller’s name. The land must be recorded in the seller’s name. If it’s still in an ancestor’s name, ask for an inheritance mutation first.
Step 2: Match area and khesra
Does the seller’s jamabandi carry at least the area being sold? A khesra may be split among several people, so match area khesra by khesra. Our unit converter helps with units.
Step 3: Ownership chain from the khatiyan
Check the khatiyan for who held it at survey time, then link old deeds and mutations down to the seller. Be careful if the chain breaks.
Step 4: The plot on Bhu-Naksha
Open the khesra on Bhu-Naksha — location, shape, road access, and whether the stated boundaries match the map.
Step 5: Mortgage check
Use Bihar Bhumi’s encumbered-land search with khata-khesra to see if the land is mortgaged to a bank, and ask the registry office about encumbrances too.
Step 6: Pending mutations and public notices
Is another mutation pending on the same khesra? Check mutation status and the mauza’s public notices. If someone else already bought this land and applied for mutation, that’s a major red flag.
Step 7: Revenue or civil court cases
Search RCMS for cases in Circle, DCLR and other revenue courts. Ask the seller in writing about any civil suit, and for big deals have an advocate check civil court records.
Step 8: Updated rent receipt
Check on the Bhu-Lagan portal that rent is paid up; ask the seller to clear dues before registry.
Step 9: Land type and MVR
Confirm the land is raiyati and not gair-mazarua (government) or another restricted category. Know the MVR (government rate) — stamp duty is charged on the higher of deal value and MVR. Estimate total cost with our stamp duty calculator.
Step 10: Site visit
Visit the land. Who is in possession? Who are the neighbours, and do they accept the seller as owner? If needed, get an e-Mapi measurement before registry.
Red flags you shouldn’t ignore
| Sign | What it may mean |
|---|---|
| Seller rushes the registry | Hiding a dispute or another sale |
| Jamabandi in someone else’s name | Seller has no right to sell |
| Big area gap between deed and jamabandi | Your mutation will stall later |
| Only photocopies, no originals | Originals mortgaged or in dispute |
| Neighbours don’t accept the seller as owner | Possession dispute |
Apply for mutation immediately, pay rent in your name after approval and turn on SMS alerts. The full list is in our document checklist under “Checks before buying land”.
FAQs
Can registry happen if the jamabandi isn’t in the seller’s name?
The jamabandi status matters a lot for registry and mutation. If it’s in someone else’s name your mutation may stall later — get the record fixed first and consult an advocate.
Are online checks enough?
No. They’re the essential first step, but a site visit, seeing original documents and legal advice for big deals are all needed.
Bottom line: finish these 10 steps before paying an advance. Skip any one of jamabandi, khatiyan, map, mortgage, cases, rent or site check, and you risk years of dispute.
